过去几年房地产市场经历了一二线城市和三四线城市的分化，预计今年之后将经历相反的分化过程。在棚改货币化退出的滞后效应、疫情导致居民收入雪上加霜的背景下，预计三线以下城市的地产销售下半年有回落压力，由于三线以下城市占商品房体量的70%，后期需要警惕赶工效应的弱化导致地产用钢需求的减弱。

棚改是过去几年地产韧性的主要驱动，但棚改退出的滞后效应将逐步显现：从2016-2018年，三四线城市棚改货币化对商品房销量的贡献接近20%，是过去几年地产韧性的主要驱动。但从2019年开始，棚改规模减半，预计今年之后棚改退出的滞后效应将进一步显现。由于三线以下城市占商品房销售面积的比重在70%左右，三线城市的走向将决定地产的整体走向。

疫情雪上加霜，利率下降效果较弱：疫情黑天鹅导致居民收入预期受到影响，特别是消费行业和制造业都是劳动密集型产业，其中涉及的就业人员主要是三线以下城市居民，将使得居民购买力下降。今年货币政策持续宽松，作为“核心资产”的一二线城市房产，利率的下降将刺激这些城市商品房销售的上升。但对于广大三线以下城市而言，主要是刚需房为主，依赖的是购买力的上升，在过去几年房价大幅上涨以及居民杠杆明显抬升之后，需求被明显透支，对于利率的下降不再敏感。如果货币政策宽松带来的需求增量不能弥补收入下降带来的需求减量，在经过恢复性反弹之后，商品房销售面临回落压力。

三线以下房地产将成为需求的预期差：如果最近几个月新开工增速不能大幅回升，下半年存量项目的减少将使得地产的耗钢面积增速将进一步下降，钢材需求的强度面临较大减弱的风险。但地产赶工效应的减弱存在时间上极大的不确定性，在基建确定性增长、一二线房地产市场相对确定性复苏的背景下，三线以下房地产将成为影响钢材需求预期差的主要因素。（中信期货）